ABD Konut Piyasasında Faiz Baskısıyla Sert Düşüş

Amerika Birleşik Devletleri Merkez Bankasının (Fed) enflasyonla mücadelesi giderek karmaşıklaşan bir engelle karşılaşıyor. Genel fiyat baskıları varlığını korurken konut sektörü derinleşen bir daralma sürecine giriyor.

Eylül ayı verileri konut piyasasındaki bozulmanın sürdüğünü ortaya koydu. Fed'in faiz patikasında atacağı yeni adımları değerlendirdiği bir dönemde gelen veriler, politika yapıcılar için zorlu bir tablo çiziyor. Önümüzdeki aylarda kısa vadeli faizlerin artırılması durumunda yüzde 7,43 seviyesindeki mortgage faizlerinin daha da tırmanmasından ve konuta erişilebilirliği baskılamasından endişe ediliyor. Artan borçlanma maliyetleri, genel enflasyon artışı ve konut arzı kıtlığıyla aynı döneme denk geliyor.

Fwdbonds Başekonomisti Chris Rupkey konuya ilişkin değerlendirmesinde, "Washington ekonomi politikalarında 180 derecelik bir dönüş yapıp yeni konut maliyetlerini daha karşılanabilir hale getirmediği sürece piyasa derin bir uykuya geçmek üzere. Henüz kış gelmedi ama konut sektörü derin bir donma sürecine giriyor" ifadelerini kullandı.

Ulusal Emlakçılar Birliği (NAR) tarafından açıklanan ve sözleşmesi yapılmış ancak henüz tamamlanmamış satışları izleyen bekleyen konut satışları endeksi, kayıtların başladığı 2001 yılından bu yana en düşük seviyeye geriledi. Endeks aylık bazda yüzde 7,3, geçen yılın aynı dönemine göre ise yüzde 11,3 düşüş kaydetti. Wall Street beklentisi yüzde 0,4'lük sınırlı bir gerileme yönündeydi.

Piyasanın gidişatını gösteren bir diğer temel gösterge olan konut başlangıçları da beklentilerin oldukça altında kaldı. Ticaret Bakanlığı verilerine göre özel mülk konut başlangıçları eylülde aylık bazda yüzde 5,2 düştü; piyasa beklentisi yüzde 0,4 azalış öngörüyordu. Yüzde 2 artış beklenen yapı ruhsatları yüzde 0,2 gerilerken, tek ailelik konut ruhsatları aylık yüzde 4 düşüşle 845 bine inerek 2023'ten bu yana en düşük seviyeyi gördü.

NAR Başekonomisti Lawrence Yun, "Eylül ayında piyasa koşulları hızla artan mortgage faizleri sebebiyle zayıfladı. İstihdam ve gelir artışları konut alımlarını destekleyebilse de erişilebilirlik faizlerdeki değişimlerden çok daha fazla etkileniyor" değerlendirmesinde bulundu. Yun ayrıca mortgage maliyetlerinin Fed artışlarının önüne geçmesi nedeniyle faizlerin tepe noktasına yaklaşmış olabileceğini ve alıcılar ile satıcıların şartların lehlerine dönmesini bekliyor olabileceğini belirtti.

Mortgage News Daily verilerine göre 30 yıl vadeli mortgage faizi eylül ayının büyük kısmında yüzde 7'nin üzerinde kaldı ve ayı yaklaşık yüzde 7,6 seviyesinde tamamladı. Beş yıl önce faizlerin yüzde 3 civarında seyretmesi, pandemi döneminde talep ve fiyat patlamasına yol açmıştı. Öte yandan konut üreticilerinin güven endeksi de son 14 yılın en düşük düzeylerine gerilemiş durumda.

Normal koşullarda zayıflayan konut piyasasının gevşek para politikasıyla desteklenmesi beklenebilecekken, Fed'in enflasyonu kontrol altına alma çabası manevra alanını daraltıyor. Son açıklanan toptan nihai talep malları fiyatları yüzde 2,6 artarak Aralık 2009'dan bu yana görülen en hızlı artışı kaydetti. Yetkililer, çip ve elektronik maliyetlerini yukarı çeken yapay zeka yatırımlarının enflasyonist etkilerini yakından izlerken, bu alandaki verimliliğin konut gibi zayıf sektörleri dengeleyebileceğini düşünüyor.

Goldman Sachs Ekonomisti Ronnie Walker, yayımladığı analizde piyasanın toparlanmadan önce daha da gerileyeceğine işaret etti. Walker, "Son dönemde mortgage faizlerindeki yükselişin tetiklediği erişilebilirlik baskısının daha belirgin hale gelmesini ve aktiviteyi aşağı çekmesini bekliyoruz. Yüksek faizler konut devir hızını olumsuz etkilemeye devam edecek" değerlendirmesini yaptı.

Goldman Sachs verilerine göre mortgage borçlularının yüzde 95'inden fazlası mevcut piyasa düzeyinin altında faize sahip bulunuyor ve yüzde 65'lik kesim güncel oranın en az 2 puan altında borçlanmış durumda. Bu durum ev sahiplerinin taşınmasını ve yeni kredi almasını engelleyen bir kilitlenme etkisi yaratıyor. Kurum, konut yatırımlarının önümüzdeki üç çeyrekte sırasıyla yüzde 2,5, yüzde 4 ve yüzde 1 gerileyeceğini tahmin ediyor.

Piyasalar Fed'in önümüzdeki hafta politika faizini sabit tutmasını beklerken, CME Group vadeli işlem fiyatlamaları aralık ayında ve 2027 martında çeyrek puanlık ilave artış ihtimallerini güçlü görüyor.